[Станислав]

Было бы интересно с представителями БТИ пообщаться, если таковые еще остались в Зеленограде после закрытия отделения. Они то уж наверника знают как сейчас меряют.

LD, а что еще вы хотите найти на других форумах? То что Мортон может нас не слабо поиметь, уже выяснили. Опять же пишут только те у кого все плохо, а не те у кого все хорошо. Чем больше будете копать, тем больше негатива накопете. А договор ради вас все равно ни кто не будет менять, хотя попытаться возможно стоит. Информации уже достаточно чтобы понять для себе влезать в это дело или нет. А мы вот уже влезли и нам отступать некуда.

Интересно, договор ДДУ будет копией предварительного?

Думаю да. По площадям тоже не понятно. У нас трешка площадь без балкона 59,1, с балконом 63. А обозначена как 60,8. Тут не один коэффициент не бьется. В принципе морально готов заплатить за разницу, но хотелось бы конечно выяснить до конца этот момент, зачем платить больше. Вопрос такой, обмерщик БТИ мерит в вашем присутствии или нет. А если он , например, 100 м2 намериет. Получается это, что-то вроде независимой экспертизы при страховой компании?

[Maxim]

Вопрос такой, обмерщик БТИ мерит в вашем присутствии или нет.

Замерщик выполняет замер без вас, если его вызвал застройщик. Почитайте про общую процедуру оспаривания замеров http://v-novostroyke.ru/priemka/zamery-bti-kak-osporit-esli-vy-ne-soglasny/

[gerber]

Надо все же этот момент уточнить до вступления в долевку. Чтобы хотя бы знать есть ли шанс отстоять свои  права и не доплачивать за то, что и так не должны. Для многих суммы доплат могут быть весомыми.....

[Maxim]

Конечно надо. Ни кто и не спорит

Статья по поводу грамотного оформления ДДУ http://www.bn.ru/articles/2014/08/04/178953.html. Цитата от туда

Безусловно, в договоре указывается площадь квартиры, а также площадь балконов, лоджий, террас, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента.

Но это все балтология. В 214-ФЗ про это ни слова. Там написано следующие:

4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

Может быть какие-то другие законы должны влиять? Например, закон о защите прав потребителя.

[Natalia]

Конечно, нужно на другие законы опираться.

Насчет внесения изменений в договора, зря мы считали это невозможным. Изучение других форумов по Мортону показывает, что это возможно и необходимо, думаю на этапе оформления ДДУ, потом гораздо сложнее.

Вот пример с форума Бутово Парка-2: (источник http://butovopark.com/forum2/topic.php?id=1105&p=2  , там еще много интересного)

"...По просьбам будущих соседей поделюсь своим опытом внесения изменений в ДДУ.
ДДУ я заключал с мортоном, точнее с ООО "НПО Ресурс" через мортон.

Протокол разногласий составлять не стал, решил написать письмо в простой письменной форме, в котором изложил что меня не устраивает и свое видение ДДУ. Письмо писал на имя директора ООО "НПО Ресурс". Текст вступительной и заключительной части письма приводить не буду, каждый сам для себя решит как писать. Приведу главное.
Пункты ДДУ, на которые я ссылаюсь, ниже можно посмотреть в тексте ДДУ по ссылке, которую я привел выше.

1. В пункте 4.5 проекта договора указаны действия сторон в случае, если размер Квартиры будет больше проектной площади, указанной в договоре – в данном случае Участник долевого строительства оплачивает стоимость разницы площади Квартиры. Однако в договоре не указаны действия сторон, в случае, если размер Квартиры будет меньше площади, указанной в договоре. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы Участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону (ст. 16 ЗоЗПП). Прошу внести соответствующие изменения в договор. Считаю для себя приемлемым, если по условиям договора стоимость квартиры будет зафиксирована (будет являться окончательной) и не будет зависеть от внешних факторов (результатов обмеров БТИ и т.д.).
2. Пункт 4.6. «Доля участия увеличивается на сумму затрат Застройщика на содержание общего имущества Жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства и Объекта долевого строительства за период с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до момента приема квартиры Участником долевого строительства, при этом Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления Жилым домом», а также пункт 3.3.2 проекта договора в части упоминания пункта 4.6.
Условия пункта 4.6 (а также пункта 3.3.2 в части упоминания указанного пункта) проекта договора противоречат нормам Жилищного кодекса РФ (ст.153 ЖК РФ), а также закона 214-ФЗ (ст.18 214-ФЗ). В связи с этим, прошу исключить данный пункт из договора, как вступающий в противоречие с нормами закона, а также ущемляющий мои права как потребителя.
3. Пункт 3.3.7. «Нести расходы по оплате коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, с даты подписания Сторонами Передаточного акта на Объект долевого строительства, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей функции управления Жилым домом, в том числе авансом не менее чем за 6 (шесть) месяцев в момент приема-передачи Квартиры».
Условия пункта 3.3.7 проекта договора противоречат нормам закона о защите прав потребителей, в частности ст. 16 ЗоЗПП. В связи с этим, прошу исключить из указанного пункта договора условия, вступающие в противоречие с нормами закона. В частности, прошу исключить фразу «в том числе авансом не менее чем за 6 (шесть) месяцев в момент приема-передачи Квартиры».
4. Пункт 3.3.8. «Участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой при вводе Дома в эксплуатацию. Договор о передаче прав по управлению Домом между вышеуказанной организацией и участником долевого строительства подписывается в момент приема-передачи Объекта долевого строительства. Тарифы за коммунальные, эксплуатационные и иные услуги на содержание, обслуживание, ремонт и управление общим имуществом Дома и квартиры начисляются в соответствии с действующими ставками оплаты услуг, утвержденными органами местного самоуправления, и/или калькуляцией затрат организации, осуществляющей функции управления жилым фондом».
Условия пункта 3.3.8 договора противоречат нормам Гражданского кодекса РФ (в частности п. 1 ст. 421 ГК РФ), а также закона о защите прав потребителей. Внесенное со стороны Застройщика в пункт 3.3.8 условие о согласии Участника долевого строительства на заключение договора с управляющей компанией в момент приема-передачи Объекта долевого строительства, нарушает еще и ст. 161 ЖК РФ. В связи с этим, прошу исключить из формулировки пункта 3.3.8 условия, вступающие в противоречие с нормами закона.
5. Пункт 9.2. «Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанном на сайте www.adrem-trading.com. Решение Третейского суда является окончательным».
Указанный пункт проекта договора существенно ухудшает мои права как потребителя по сравнению с предусмотренными законом (п. 9 ст. 4 214-ФЗ, ст. 28 ГПК РФ, п. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 10 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17), в связи с чем, прошу пересмотреть данный пункт договора в предлагаемой мной редакции: «Все неурегулированные Сторонами в претензионном порядке споры, возникающие при исполнении настоящего договора или связанные с ним, подлежат разрешению в судах общей юрисдикции, согласно действующему законодательству».
6. Пункт 11.2. «Под форс-мажорными понимаются также следующие обстоятельства:
…
11.2.2. резкое, непредвиденное изменение курсов валют (рубля, доллара, евро), в результате которого стоимость строительства возрастет более чем в 2 раза. При этом, в случае рассрочки платежа, полная инвестиционная стоимость кв.м. Объекта долевого строительства корректируется на коэффициент инфляции на основании соответствующего заявления Застройщика».
Приводимые в подпункте 11.2.2. пункта 11.2. обстоятельства не являются обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажор) и согласно российскому законодательству должны рассматриваться согласно положениям ст. 451 ГК РФ как существенное изменение обстоятельств. В связи с чем, прошу формулировку подпункта 11.2.2. пункта 11.2. исключить из текста договора.


По пунктам 3 и 4 мне на встречу не пошли и не стали их исключать. По остальным пунктам в ДДУ прописали так, как я того хотел. Правда по пункту 1, у меня есть подозрение, что такое же условие (в части фиксации суммы) выставил банк, предоставивший кредит и поэтому сумму в ДДУ зафиксировали. Иначе, неизвестно, пошли бы они на встречу по данному пункту.
Надеюсь, всё выше изложенное кому-то поможет. "

[Станислав]

Хорошие новости, Natalia, спасибо. Значит есть шанс все-таки на внесение изменений, тем более, если этого будет требовать не один человек.

[Natalia]

Народ, давайте соберем информацию и попробуем состряпать какой-нибудь подобный документ. И тему балконов обязательно обыграть.
Жалко, что мы по разным офисам разбросаны.
Цена вопросов (недостающие метры и балконы) для многих достаточно высока. Надо хотя бы ПОПЫТАТЬСЯ!!!

[Maxim]

Наталья, вы молодец. Жаль тот товарищ не привел полностью текст письма. Мне, например, не совсем понятно в какой форме составлять письмо. Подобное содержание должно сопровождаться личной подписью, а значит и озаглавлено как-то должно быть. Потом у нас скорее всего нет еще того самого проекта ДДУ, есть только предварительный договор от которого можно отталкиваться. Т.е. можно написать что-то типа: "прошу при составлении ДДУ учесть следующие требования...".

Насчет балконов. Обыграть на самом деле не помешает, даже если пойдут на уступки по пункту доплаты за излишки площади. Можно как-то так написать:
2.3. Проектная площадь Объекта долевого строительства, соответствующая «Доле участия» Участника долевого строительства, составляет ___ кв. м. и включает общую площадь жилого помещения размером __ кв.м.,  а также площади помещений вспомогательного назначения размером __ кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,3.

[Natalia]

Вот-вот, что-то в этом роде. У нас есть несколько месяцев, чтобы сформулировать и обосновать свои хотелки. Пожалуй, нужна отдельная тема.

На форуме Бутово Парк-2 ссылаются на форум Бутово Парк-1, там народ уже собаку съел, надо в нем полазить.

Насчет балконов, скорее, так:

2.3. Проектная площадь Объекта долевого строительства, соответствующая «Доле участия» Участника долевого строительства, составляет ___ кв. м. и включает общую площадь жилого помещения и помещений вспомогательного назначения размером __ кв.м.,  а также балконов и лоджий размером __ кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0,3 и 0,5 соответственно.

Помещения вспомогательного назначения, по-моему, это кухня, коридор и санузел. Они входят в общую площадь, а балконы - отдельная тема. Или я ошибаюсь?

Также коэффициенты должны прозвучать в пункте о доплате после замера БТИ.

[Maxim]

Кухня, коридор, санузел и кладовая - это все подсобные помещения. Помещения вспомогательно назначения - балконы, лоджии, веранды и все другие не отапливаемые помещения. Посмотрите в экспликации, я выкладывал ранее.

[Natalia]

Согласна, спасибо. От всех этих терминов уже клинить начинает  .

[Maxim]

Понижающие коэффициенты прописаны в СНиП 2.08.01-89, приложение 2, п.2. Можно на него сослаться будет при составление письма.

Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий  — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.

[LD]

Кухня, коридор, санузел и кладовая - это все подсобные помещения. Помещения вспомогательно назначения - балконы, лоджии, веранды и все другие не отапливаемые помещения. Посмотрите в экспликации, я выкладывал ранее.

Во-первых, согласно ч.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения (квартиры) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

А, во-вторых, смотрите СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Там указывается, что относится к помещениям вспомогательного использования (назначения).

[An_Dar]

Посчитала двушки секций 1 и 6.
Заявлено 39,9м. Без уменьшающего коэффициента 42,2м, с ним 40,4м. Ни туда, ни сюда.

[Maxim]

Во-первых, согласно ч.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения (квартиры) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Не пойму, что это меняет?

А, во-вторых, смотрите СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Там указывается, что относится к помещениям вспомогательного использования (назначения).

А где в этом документе хоть раз упомянуто помещение вспомогательного использования?

Посчитала двушки секций 1 и 6.
Заявлено 39,9м. Без уменьшающего коэффициента 42,2м, с ним 40,4м. Ни туда, ни сюда.

Хм, тут оказывается не все так просто. Посчитал на свою квартиру, получилось 0,7. Покапал еще в сети и не смог найти четкого ответа на вопрос, как должна считаться площадь балкона при продаже. С одной стороны говорят, что застройщик не в праве продавать балкон за туже стоимость, что и жилую площадь. А с другой, что эти коэффициенты вообще не действую в строительстве. В частности тут http://yrist-centr.ru/2013/01/nuzhno-li-platit-za-balkon-lodzhiyu-pri-p

Думаю, в конечном итоге все это не важно. Главное так зафиксировать цифры в договоре, чтобы расчеты были прозрачней и цена на пустом месте не выросла.